TP HCM có 1.244 chung cư đang vận hành và hàng ngàn chung cư chuẩn bị đưa vào sử dụng. Bao nhiêu chung cư trong số này sẽ rơi vào thảm họa đổ máu như 4S Riverside ở quận Thủ Đức?
Người tập trung ngày càng đông nhưng quỹ đất ngày càng hạn hẹp nên định hướng quy hoạch chung của TP HCM là xây dựng đô thị nén với chung cư là loại hình nhà ở chủ đạo. Không chỉ giải quyết được bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, loại nhà ở này còn giúp TP HCM tiết kiệm quỹ đất cho các công trình công cộng, phúc lợi xã hội.
Nơi an cư không bình yên
Việc chuyển từ nhà riêng lẻ thấp tầng sang chung cư cao tầng, với một bộ phận lớn người dân vẫn chưa thể thích nghi, do đó TP phải xây dựng những kế hoạch vận động, tuyên truyền. Tuy nhiên, những xung đột căng thẳng tại các chung cư xảy ra gần đây khiến người dân e ngại về việc chọn căn hộ chung cư làm nơi an cư.
Tình trạng mâu thuẫn giữa các bên dẫn đến đổ máu không chỉ xảy ra tại chung cư 4S Riverside (Báo Người Lao Động đã thông tin). Chung cư 584 Phú Thọ Hòa (quận Tân Phú) từng là “điểm nóng” khi công an phường, quận liên tục đến can ngăn các vụ đụng độ giữa chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584) với người dân.
Mâu thuẫn ở chung cư 584 Phú Thọ Hòa kéo dài nhiều năm, chủ yếu là tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng một số hạng mục công cộng như nhà điều hành, bãi xe… nhưng không có cơ quan chức năng phân xử. Mỗi cuộc tranh giành đều xảy ra đổ máu. Đó là vụ ô tô của chủ đầu tư đâm vào chốt bảo vệ do cư dân thuê khiến một người bị thương hay vụ nhân viên bảo vệ đánh người dân trước mặt công an phường chỉ vì không sử dụng thẻ xe của phía chủ đầu tư.
Chung cư Ruby Land (quận Tân Phú) mới đây cũng xảy ra vụ việc gây náo động cư dân. Ban quản trị chung cư này đã gửi đơn cầu cứu các cơ quan chức năng bảo vệ sự an toàn vì chủ đầu tư thuê “đầu gấu” đến dằn mặt từng thành viên ban quản trị.
Nhiều chung cư tuy chưa xảy ra ẩu đả đổ máu nhưng các mâu thuẫn ồn ào giữa chủ đầu tư và ban quản trị – đại diện cho cư dân chung cư – cũng khiến cư dân mệt mỏi. Người dân chung cư đang rất bất an!
Chính quyền không “nhúng tay”
Vụ tranh chấp kéo dài giữa cư dân chung 4S Riverside và chủ đầu tư mà đỉnh điểm là việc côn đồ bên phía chủ đầu tư đánh trọng thương một người dân là bài học cho bất kỳ ai muốn sở hữu căn hộ ở loại hình “đô thị nén” này. Theo ông Trương Công Nam, Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM, có rất nhiều nguyên nhân nhưng cơ bản nhất là người dân chung cư và chủ đầu tư không ngồi lại được với nhau nên không thống nhất được phương án chung để giải quyết mọi việc.
“Nếu đã không ai chịu ai mà cứ để họ tự giải quyết với nhau thì không bao giờ chấm dứt tranh chấp. Trong trường hợp này, UBND quận Thủ Đức phải dùng thẩm quyền của mình để phân xử: ai có trách nhiệm thế nào, phải làm những gì… và buộc các bên phải thực hiện đúng phân xử đó. Thực tế thì UBND TP cũng đã giao cho UBND quận Thủ Đức chủ trì giải quyết các tranh chấp, xung đột ở chung cư 4S” – ông Nam nói.
Tuy vậy, rất nhiều cơ quan chức năng và địa phương hiện nay vẫn cho rằng các tranh chấp tại chung cư là vấn đề dân sự nên chính quyền không “nhúng tay” vào mà phải nhờ tòa phân xử. Ông Trương Nhật Quang, Trưởng Ban Quản trị chung cư 4S Riverside, cho biết chỉ có tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư là dạng tranh chấp hợp đồng mới được giải quyết theo Bộ Luật Tố tụng dân sự; còn tranh chấp quyền quản lý, sử dụng chung cư thì tòa không thụ lý.
“Ban quản trị chung cư thành lập hơn 2 năm nhưng chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý, vận hành nên chúng tôi khởi kiện. Xong, tòa án các cấp không thụ lý đơn kiện vì không có thẩm quyền giải quyết loại vụ việc này. Qua vụ việc này, tôi cho rằng cần có sự tham gia xử lý của cơ quan quản lý nhà nước” – ông Quang đề xuất.
60% chung cư chưa thành lập ban quản trị
Sở Xây dựng vừa có văn bản báo cáo UBND TP HCM kết quả kiểm tra tình hình hoạt động của các chung cư trên địa bàn TP. Báo cáo cho biết TP HCM hiện có 1.244 chung cư đã đưa vào vận hành. Đợt tổng kiểm tra tiến hành từ tháng 5 đến tháng 7-2015, trong đó Sở Xây dựng kiểm tra 30 chung cư, các quận – huyện kiểm tra 669 chung cư.
Qua kiểm tra, các đoàn phát hiện 60% chung cư chưa thành lập ban quản trị hoặc đã thành lập nhưng hoạt động không hiệu quả; 16% chung cư chậm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người dân do thế chấp quyền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước, vi phạm xây dựng kéo dài… Ngoài ra, trong số 30 chung cư mà Sở Xây dựng kiểm tra, có đến 19 chung cư vi phạm xây dựng.
Báo cáo còn cho biết xung đột tại các chung cư diễn ra chủ yếu giữa chủ đầu tư và ban quản trị, liên quan đến việc đóng góp, bàn giao quỹ bảo trì 2%; tranh chấp phần diện tích sử dụng chung – riêng… Xung đột còn do một số chủ đầu tư chưa hướng dẫn cụ thể, chưa bàn giao hệ thống kỹ thuật hạ tầng và trang thiết bị trong nhà chung cư cho các ban quản trị.
Luật sư Phan Tự Lập – Văn phòng Luật sư Phan:
Không chỉ là căn hộ với 4 bức tường
Cần điều chỉnh pháp luật về nhà ở cho phù hợp thực tiễn, tránh xung đột xảy ra. Theo đó, cần quy định khách hàng mua chung cư theo giá trị đầu tư để bảo đảm người dân được sử dụng tất cả tiện ích của một dự án chung cư như bãi xe, hồ bơi, khu vui chơi…, chứ không chỉ là một căn hộ với 4 bức tường.
Bên cạnh đó, phần lớn tranh chấp tại các chung cư xảy ra giữa chủ đầu tư và cư dân mà đại diện là ban quản trị. Tuy nhiên, ban quản trị hiện nay chỉ có vai trò giám sát chứ không có thực quyền, không có tư cách pháp nhân cũng như năng lực để đại diện cho các đồng sở hữu trong chung cư đòi quyền lợi hợp pháp.
Luật Nhà ở 2014 quy định ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty hoặc mô hình ban chủ nhiệm HTX, có tư cách pháp nhân, có con dấu. Việc thành lập ban quản trị nhà chung cư theo mô hình công ty cổ phần sẽ giúp chung cư hoạt động tốt hơn, kể cả việc giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến chủ đầu tư lẫn quản lý và vận hành chung cư.
Ông Nguyễn Thanh Hải – Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM:
Cần thống nhất sở hữu chung – riêng
Luật Nhà ở năm 2005 quy định nơi để xe nói chung thuộc quyền sở hữu chung, trong khi Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 lại nêu rõ chủ đầu tư có quyền quyết định nơi để xe 4 bánh. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định đối với chỗ để xe 4 bánh, chủ đầu tư có quyền quyết định bán hay không bán.
Những quy định chồng chéo của luật là nguyên nhân nảy sinh tranh chấp ở chung cư nhưng cơ quan chức năng không biết phải phân xử thế nào. Chính vì vậy, chúng tôi đề xuất UBND TP HCM kiến nghị Bộ Xây dựng quy định phải thống nhất về sở hữu chung – riêng, đồng thời có biện pháp chế tài khi các chủ thể vi phạm. Mọi quy định, thương lượng trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng không theo quy định của luật pháp đều bị vô hiệu.
Bà Nguyễn Mai Anh – Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM:
Nên có hiệp hội chủ sở hữu chung cư
Tại Hồng Kông hay Úc, chung cư là một công ty cổ phần mà toàn bộ chủ sở hữu là cổ đông. Chung cư tại Hồng Kông được quản lý bởi Hiệp hội Chủ sở hữu, tất cả chủ sở hữu các căn hộ chung cư là thành viên. Hiệp hội này có nghĩa vụ pháp lý để quản lý và bảo trì phần chung của tòa nhà, có văn phòng, tài khoản ngân hàng và đăng ký con dấu xác thực.
Trong khi đó, tại TP Melbourne – Úc, Hiệp hội Chủ sở hữu do một hội đồng gồm 3 thành viên điều hành. Hiệp hội có quyền ban hành văn bản với con dấu riêng, bổ nhiệm người quản lý, ký các thỏa thuận cung cấp dịch vụ… Còn tại Ireland, khi người dân hoàn thành việc mua bán căn hộ, họ sẽ là thành viên công ty quản lý của chủ sở hữu chung cư, có quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến các vấn đề pháp lý, được ứng cử vào ban giám đốc công ty.
Đây là mô hình quản lý khá hiệu quả mà Việt Nam nên nghiên cứu áp dụng.
Nguồn nld.com.vn
